Una especialista del sector inmobiliario detalla los factores que determinan si los datos de variación de precios reflejan la realidad del mercado.
Los informes sobre el valor del metro cuadrado de propiedades suelen publicarse con frecuencia, pero no siempre se comprende qué miden y cómo se obtienen. Según una especialista del sector, es necesario considerar cinco puntos clave antes de dar por válido un dato de aumento o baja de precios.
1. Segmento: usado, a estrenar o en construcción
La primera distinción es el tipo de inmueble al que hace referencia el informe. La diferencia de precio entre propiedades usadas, a estrenar y en pozo puede ser amplia. En la actualidad, el componente de costo de construcción, que aumentó en los últimos dos años, explica gran parte de esa brecha.
El mercado de usados es el más dinámico en operaciones de venta, impulsado por el crédito hipotecario. Muchos inmuebles a estrenar o en construcción no tienen título de propiedad, requisito para acceder a ese financiamiento. Por ejemplo, los datos de Zonaprop sobre el precio del metro cuadrado en CABA incluyen propiedades a estrenar y en construcción, lo que sobreestima el valor del usado. Según el informe de Zonaprop de mayo, el precio medio de los departamentos en CABA es de US$2462/m²; sin embargo, el valor del metro cuadrado usado publicado es de US$2219.
2. Valores de publicación o precios de cierre
Los informes pueden basarse en precios pedidos (publicación) o en precios efectivos de venta. En momentos recesivos, hay más oferta publicada que operaciones concretas, por lo que los datos de publicación pueden no reflejar la realidad. En los últimos años surgieron informes basados en operaciones reales, como los del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) de la red Selectia, que aportan una visión más precisa.
3. Período de comparación
Es fundamental saber si la variación es interanual, mensual o respecto de varios años atrás. El punto de referencia temporal determina la validez del dato.
4. Términos nominales o reales
Dado que los inmuebles en Argentina se valoran históricamente en dólares, y que Estados Unidos registró mayor inflación en los últimos años, el análisis correcto debe ajustar por inflación de EE.UU. si el período comparado es largo. Si no se realiza ese ajuste, el dato es nominal y puede resultar engañoso.
5. Fuente y metodología
Revisar la fuente, la metodología, el origen de los datos y quienes están detrás del estudio permite verificar la calidad de la información.
Consideraciones adicionales
Los informes suelen presentar valores promedio que resumen un conjunto heterogéneo. La ciudad de Buenos Aires tiene barrios con valores muy distintos, e incluso dentro de un mismo barrio, como Palermo, hay diferencias según la zona. Además, las propiedades más pequeñas suelen tener un precio por metro cuadrado mayor que las más grandes.
El valor promedio es útil para seguir la evolución del mercado en el tiempo, pero no sirve por sí solo para determinar el precio de una propiedad particular. Una tasación profesional estima cómo el mercado valora las características de cada inmueble en un lugar y momento determinados.