El aumento del costo de construcción y las expensas redujeron la demanda de terrenos en el barrio privado de Pinamar. En paralelo, las operaciones de viviendas muestran un alza interanual del 66%.
El mercado de lotes en Costa Esmeralda, el barrio privado ubicado en el kilómetro 380 de la ruta 11, a 11 kilómetros de Pinamar, registra una caída en la demanda mientras las operaciones de casas terminadas muestran un crecimiento. El fenómeno responde al incremento del costo de construcción en dólares y al peso de las expensas sobre los terrenos sin edificar.
Juan compró un lote en Costa Esmeralda en 2021 por US$40.000. Su plan era construir una casa para alquilar en verano y usar como refugio durante la temporada baja. La obra se pospuso y el costo de construcción aumentó más del 130% en dólares desde finales de 2023. En 2024 decidió vender el terreno. Dos años después, el lote continúa publicado mientras paga expensas mensuales e impuesto municipal.
Lautaro Petrasquevich, martillero responsable de Petra Bienes Raíces, afirmó: “El mercado de lotes se ve afectado al 100% por el costo de construcción”. Santiago Valledor, jefe de proyectos de Eidico Desarrollos, empresa creadora de Costa Esmeralda, sostuvo que el aumento en el costo de construcción redujo la demanda de terrenos y que la oferta de casas terminadas, con valores por metro cuadrado inferiores a los de construir desde cero, incide en el mercado.
Petrasquevich cuantificó que “por cada 10 casas que se venden, se concreta una operación de lote”. Julieta Morassut, CEO martillera de RICH, declaró: “El mercado de lotes está muy decaído. No estamos cerrando operaciones de lotes, y los que estamos vendiendo son muy por debajo del valor que supieron tener”. Morassut indicó que un terreno que llegó a cotizar US$60.000 en “su espuma” actualmente puede venderse por US$20.000.
Las expensas son un factor que incide en la decisión de vender. Petrasquevich señaló que representan un costo fijo que puede considerarse alto si no se utilizan los amenities del barrio, y que a ello se suma el impuesto municipal. Morassut afirmó que mantener un lote vacío pasó de US$1.200 anuales a entre US$8.000 y US$9.000. Valledor vinculó estos costos a la estabilidad del tipo de cambio y a una inflación que se mantiene por encima del 30% anual.
Petrasquevich indicó que los compradores actuales suelen ser constructores que venden casas en construcción y necesitan acceder a la tierra por debajo de los valores habituales. Morassut agregó que se concretan operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para adquirir una vivienda terminada.
Valledor señaló que no prevén grandes cambios en los próximos meses debido a que el año siguiente es electoral.
Durante la pandemia y los meses posteriores, la demanda de terrenos en barrios cerrados creció. Petrasquevich recordó que los valores de venta de los lotes aumentaron hasta un 100% mensual, pasando de US$15.000 a US$30.000 y de US$30.000 a US$60.000. Luego los precios alcanzaron una meseta de un año y medio y posteriormente comenzaron a bajar. Morassut coincidió: “Hay muchos que compraron en preventa, en US$20.000 y si no lo vendieron durante el auge, hoy tienen que vender prácticamente al mismo valor”.
Valledor puntualizó que en Costa Esmeralda existe oferta de unidades en reventa con valores desde aproximadamente US$35.000 hasta US$900.000. Según un informe de Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado para el sector inmobiliario que analizó 891 avisos activos de terrenos en el barrio, el 72% de los lotes se publica por debajo de US$100.000. El precio medio de un lote sobre una superficie promedio de 1000 m² es de US$73.000.
El ranking de precios de publicación por metro cuadrado y sub-barrio, según el informe, es el siguiente:
- Marítimo II: US$307,2/m²
- Marítimo III: US$250/m²
- Marítimo IV: US$223,5/m²
- Marítimo I: US$150/m²
- Golf 2: US$78,5/m²
- Residencial I: US$78,4/m²
- Golf I: US$75,3/m²
- Deportivo II: US$75/m²
- Residencial II: US$70,3/m²
- Senderos IV: US$60,6/m²
- Senderos I: US$58,4/m²
- Deportivo I: US$58/m²
- Senderos II: US$52,5/m²
- Senderos III: US$50,2/m²
Morassut indicó que los lotes más baratos se encuentran en Senderos, Ecuestre y algunas zonas de Deportivo. Le siguen Golf y Residencial I y II, y los más costosos están en los barrios Marítimos. Todos los sub-barrios que no dan al mar tienen valores similares, entre US$56/m² y US$82/m². Desde el relevamiento de Mirando.ai remarcaron que un lote del barrio Marítimo se publica a US$225/m² y uno de Senderos a US$55/m². El más barato de los Marítimos es de US$172/m², por encima del más caro de Senderos, de US$71/m². Morassut afirmó que los lotes en primera línea de mar no tuvieron baja. Petrasquevich indicó que los casos con fondo al mar comienzan en US$750.000. Valledor declaró: “Los lotes más buscados suelen estar relacionados con los que tienen menos oferta”.
Petrasquevich explicó que no hay tiempo estipulado para la concreción de operaciones y que un lote puede venderse rápidamente si se publica a un valor competitivo, tiene buena orientación y ubicación, y se ofrece a constructores. Valledor consideró que no existen terrenos imposibles de vender, sino “stock publicado a precios que el mercado no convalida”.
Según Mirando.ai, la antigüedad promedio de un aviso activo de un lote en Costa Esmeralda es de 109 días. Un cuarto de la oferta lleva menos de 25 días publicada y otro cuarto, más de 248. Hay 105 avisos, el 12% del total, con más de un año de publicación, mientras que 229 se publicaron en los últimos 30 días. Desde la plataforma sintetizaron: “Es un mercado con rotación alta en la superficie y un fondo de stock que no se mueve”. El relevamiento mide la antigüedad de los avisos activos y no el tiempo hasta la concreción de una venta.
Petrasquevich aseguró que actualmente hay más lotes publicados en Costa Esmeralda que en años anteriores. Los terrenos más buscados son los que tienen fondo al campo de golf, a la laguna o fondo libre sin vecino pegado atrás. Morassut agregó que los más complejos de vender son los lotes perimetrales a la ruta.
El mercado de viviendas sigue una tendencia diferente. Según Darío Cristaldo, gerente de expansión de Zonaprop, en agosto de 2026 el interés de los compradores por adquirir una casa en la zona registró un crecimiento del 19% en comparación con el mes anterior y un incremento del 66% respecto al mismo período del año previo. Petrasquevich indicó que hay casas desde US$160.000 hasta US$3.000.000, con un valor promedio en torno a los US$300.000. Morassut advirtió que el ticket promedio de casas que venden en su inmobiliaria se duplicó: “Antes vendíamos propiedades de alrededor de US$250.000. Ahora la demanda está más enfocada en casas de US$500.000 o US$600.000”. Agregó que comenzaron a concretarse operaciones con financiación de hasta el 50%.