Con el dólar en niveles bajos y las UVA altas, analistas explican los factores a considerar antes de usar ahorros para precancelar deuda hipotecaria.
Para quienes tienen un crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), el actual escenario de inflación en desaceleración y tipo de cambio estable plantea la pregunta de si conviene usar ahorros excedentes para adelantar pagos o invertirlos.
Federico González Rouco, coordinador macroeconómico de Empiria Consultores, afirmó: “Para quien ya tiene un crédito hipotecario otorgado hoy el contexto no es el mejor para cancelar parte de esa deuda en forma anticipada con los dólares que se tengan ahorrados. Básicamente porque estaría comprando UVA muy caras”.
Para quienes tienen excedente en pesos, recomendó “seguir ahorrando de forma dolarizada o mejor todavía, invertir esos dólares de manera tal que le genere un rendimiento y cuando mejore la relación dólar/UVA, utilizarlos para cancelar la deuda, logrando así un mayor poder de compra con sus dólares en términos de UVA. Eso básicamente se dará cuando haya una corrección de tipo de cambio, algo que posiblemente suceda en algún momento en los próximos 10 o 15 años”.
Federico De Cristo, profesor de Economía y Finanzas de la Facultad de Ciencias Empresariales de la Universidad Austral, sostuvo: “Para determinar si conviene usar los dólares ahorrados para pagar un crédito hipotecario UVA se debe considerar cuántos UVA puede cancelar con cada dólar. Esta proporción es muy baja: solo 72 centavos de UVA por cada dólar, la más baja desde fines del 2017, e indica que no sería un buen momento para usar ahorros en dólares para cancelar deuda en UVA”.
Nicolás Sibecas, asesor financiero y socio de Inversiones Andinas, declaró: “Hoy el dólar se encuentra en mínimos en términos reales si lo comparamos con su serie histórica, y muy por debajo del techo de las bandas cambiarias del BCRA ($1738 al momento de escribir esta nota). El escenario actual abre una oportunidad del otro lado del mostrador: para quien todavía no tomó un crédito hipotecario, este es un momento muy atractivo para hacerlo. El tipo de cambio real bajo, combinado con precios de propiedades que en muchos casos se ubican incluso por debajo del costo de construcción, hace que tomar hoy un crédito hipotecario UVA para comprar una casa habitación sea una decisión interesante”.
Sibecas agregó: “Es preferible invertir los dólares, esperando una ventana cambiaria más favorable para, eventualmente, decidir si precancelar o no parte del crédito hipotecario. Una alternativa concreta es armar una cartera de inversión que combine pesos y dólares en partes iguales: TZX28 (bono CER), que rinde CER + 7,75% anual, y AO28 (bono en dólares), que rinde aproximadamente 8,7% anual en dólares. Un instrumento de baja volatilidad y cupones en dólares todos los meses”.
De Cristo explicó cómo evaluar la decisión: “Cuánto rinde la inversión que puedo hacer en comparación con el costo de la deuda. Como norma, si una inversión paga el 7% más CER (coeficiente equivalente al UVA) y el préstamo tiene una tasa del 5% + UVA, invertir al 7% permite incrementar el capital a lo largo del tiempo y, con una inversión menor a una cuota, cancelar una cuota entera más adelante”.
En cuanto al momento para cancelar, De Cristo señaló: “La relación de cuántos UVA se consigue con cada dólar que se venda puede mejorar en caso de aumento del tipo de cambio. Si bien tras una devaluación suele haber suba de precios que luego se transmiten al UVA (más inflación), la demora en reflejar la suba de precios tras una suba del dólar abre una ventana de tiempo que el acreedor hipotecario puede aprovechar para cancelar con condiciones más ventajosas”.
Respecto a los costos de precancelación, en el Banco Santander indicaron que “todos los préstamos hipotecarios tienen la posibilidad de cancelarse anticipadamente tanto en forma parcial como total. Las cancelaciones anticipadas parciales tienen un costo de 3% + IVA sobre el monto a precancelar. La comisión por cancelación anticipada total sólo será aplicada si se realiza dentro de los primeros 180 días o dentro de la primera cuarta parte del plazo de vigencia del préstamo, de ambos el mayor”. En el Banco Nación la comisión es del 4% y no se aplica pasados los primeros 180 días o la primera cuarta parte del plazo.
De Cristo detalló el funcionamiento del sistema francés de amortización: “Cuando se adelantan pagos de cuotas futuras no se paga la cuota entera, sino que solo se paga la porción de capital que esa cuota cancela. Por ejemplo, consideremos una cuota de $100 que cubre $50 de interés y cancela $50 de capital: si se decide adelantar el pago de esa cuota, solo se debe pagar los $50 de capital, pero no el interés”. Precancelar puede resultar más beneficioso en los primeros años del crédito, cuando el pago de capital es bajo en relación con la cuota total.
Finalmente, De Cristo concluyó: “En los casos en que no esté permitido o que sea oneroso ‘adelantar cuotas’, existe la opción de ahorrar esos fondos para poder cancelar el capital adeudado más adelante o bien para usar la renta de esos ahorros para pagar cuotas total o parcialmente”.