Datos del sector de la construcción indican una fuerte reducción en la superficie de obra nueva que se completará en los próximos años, lo que podría impactar en el mercado inmobiliario porteño.
En la mayoría de las industrias es difícil anticipar la oferta futura, pero en la construcción, por la extensión de sus procesos, es posible hacerlo con cierta precisión. Según análisis del sector, la oferta de nuevas propiedades en la Ciudad de Buenos Aires ha comenzado a disminuir y la tendencia continuaría en el mediano plazo.
El indicador clave no son los permisos de obra, que pueden ser engañosos, sino la superficie efectivamente construida. Datos preliminares de la Agencia Gubernamental de Control señalan que, en el primer trimestre de 2026, la superficie estrenada habría caído un 40% interanual, luego de una baja del 25% en el último trimestre de 2025. Esto contrasta con el récord de más de 1.300.000 m² entregados en 2025, volumen que contribuyó a la estabilidad de precios.
El actual ciclo de alta oferta fue impulsado por condiciones excepcionales entre 2019 y 2022, con suelo accesible y bajos costos de construcción en dólares. Sin embargo, desde 2023 los costos han subido sostenidamente y el valor del suelo se ha encarecido, desincentivando nuevos proyectos.
Las cifras actuales del sector son elocuentes: hay unos 2.800.000 m² en etapas avanzadas de terminación que se entregarán en los próximos tres años, y otros 1.700.000 m² en estructura. Sin embargo, en las etapas iniciales (fundaciones) se observa una caída del 15%, con apenas 750.000 m² listos para iniciar. Esto indica que la oferta futura no alcanzará para reponer lo que se está finalizando.
El cambio no es solo cuantitativo, sino también geográfico. Ante costos más altos, los desarrolladores tienden a concentrarse en zonas consolidadas y de menor riesgo. Barrios como Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales, Caballito y Villa Urquiza acaparan una mayor proporción de los nuevos proyectos, mientras que otros como Chacarita, Villa Ortúzar, Boedo o Saavedra pierden participación. En las etapas iniciales actuales, los cinco barrios con más metros cuadrados ya concentran cerca del 50% del total.
La pregunta que surge es qué ocurrirá con los precios si la oferta cae y la demanda se mantiene. Un escenario similar en 2017, con niveles de entrega más bajos, derivó en una tensión de oferta y subas de precios. Los analistas señalan que el mercado suele reaccionar con demora: primero se construye menos, luego se siente la falta de producto y finalmente se ajustan los valores. El proceso ya estaría en marcha, aunque aún no es percibido masivamente.
La oferta inmobiliaria en la ciudad ha cambiado su tendencia. Cómo reaccionen la demanda y, en consecuencia, los precios, es el próximo capítulo a observar.