El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para lanzar créditos hipotecarios UVA de primera vivienda. La medida busca ampliar el acceso al crédito, aunque especialistas señalan limitaciones de volumen y concentración territorial.
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para lanzar créditos hipotecarios UVA de primera vivienda. Según sus declaraciones, la medida apunta a hacer «justicia social». El fondo licitará plazos fijos UVA entre los bancos, en subastas de hasta $200.000 millones: habrá un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, de UVA más 4,5%. Cada entidad podrá ofertar hasta el 20% de cada licitación. Del otro lado, los bancos ofrecerán líneas a UVA + 7,5%.
La medida podría alcanzar hasta 18.000 familias, teniendo en cuenta que el crédito promedio para viviendas es de u$s80.000. El plazo mínimo del crédito es a 15 años y el monto máximo es de 150.000 UVAs. A modo de ejemplo, para una vivienda de u$s106.667, una familia debería contar con ingresos de $3.460.391 y la cuota inicial será de $865.089, contemplando un plazo de 25 años. La tasa de UVA+7% contrasta con la evolución de los salarios formales, que en el año perdieron 1,2% de su poder adquisitivo.
Evolución de la proporción de propietarios e inquilinos
Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), en los 31 aglomerados urbanos relevados, donde viven alrededor de 30 millones de personas, el 18,4% reside actualmente en hogares inquilinos, lo que equivale a unas 5,5 millones de personas. Un análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) indica que entre el primer trimestre de 2007 y el mismo período de 2026, la proporción de hogares inquilinos pasó del 13,9% al 18,4%, mientras que la cantidad de dueños pasó del 67,4% al 65,6%.
En algunas ciudades el cambio fue mayor: en CABA, los hogares inquilinos aumentaron del 22,9% al 35%, mientras que los propietarios se redujeron del 61,9% al 47,3%; en los partidos del Gran Buenos Aires, los que alquilan se elevaron del 10% al 15,8% y los dueños bajaron del 70,4% al 67,1%. En Gran Rosario, los inquilinos crecieron del 14% al 19,8% y en Ushuaia-Río Grande, las personas que alquilan pasaron de representar el 21,8% al 27%. En Neuquén-Plottier, la proporción de dueños se elevó del 67,8% al 68,9%, mientras que los inquilinos también crecieron, alcanzando el 20,5% de los hogares, en un contexto de alta inserción laboral en el sector petrolero.
Entre las personas de 30 a 45 años, el 25,6% alquila a nivel nacional y en CABA la proporción trepa al 48%, mientras que el nivel de propietarios es del 64,1% y 49,3%, respectivamente.
Perspectiva de especialistas
Federico Rouco, economista de Empiria y especialista en el mercado de la vivienda, señaló que «CABA estructuralmente tiene un mercado de inquilinos más grande, ya que es un lugar donde la gente viene de tránsito laboral y de estudios. No es comparable con Córdoba, Santa Fe, Mendoza o Tucumán. Debería tener un mercado de inquilinos más grande que el que tiene porque es una metrópolis, para mí es más comparable a grandes ciudades como Nueva York y Londres, salvando todas las diferencias. En Nueva York la tasa de inquilinos es del 75%».
Entre 2016 y 2019, durante el anterior ciclo de expansión hipotecaria, se otorgaron alrededor de 200.000 créditos en todo el país, un promedio de 50.000 anuales. En los últimos tres años, según Rouco, el promedio se ubicó cercano a 20.000 al año, es decir, menos de la mitad de aquel nivel. «En ningún escenario esos volúmenes de créditos mueven las tendencias estructurales de acceso a la vivienda», planteó. «Es demasiado chico el crédito hipotecario todavía para revertir la tendencia de tenencia», agregó. Para modificar la tendencia, sostuvo, debería aparecer «un volumen mucho más fuerte que el de ahora».
Concentración territorial del crédito
El mercado hipotecario argentino tiene una fuerte concentración territorial. Rouco estima que alrededor de un tercio del crédito se concentra en CABA y otro tercio en la provincia de Buenos Aires, mientras buena parte del resto se distribuye entre Córdoba, Mendoza y Santa Fe. La presencia en otras jurisdicciones es considerablemente menor. «Hay diez provincias que del crédito hipotecario se enteran por los medios», graficó. La concentración, explicó, no depende únicamente de los salarios sino también de dónde operan los bancos, la cantidad de líneas disponibles, la oferta inmobiliaria y las características de cada mercado.
Rouco también destacó que una hipoteca no equivale necesariamente a un nuevo propietario, ya que las líneas previas podían financiar la compra de una vivienda más grande para familias ya propietarias. Por eso, vincular de manera directa la cantidad de préstamos con la evolución de la tasa de propietarios puede sobreestimar su impacto. En CABA, por su tamaño, nivel de bancarización y características del mercado inmobiliario, el crédito entra y sale más rápido que en otras regiones, pero también es una ciudad donde estructuralmente existe una mayor proporción de inquilinos. Rouco considera que, incluso con un mercado hipotecario desarrollado, CABA probablemente seguiría teniendo una tasa de alquiler considerablemente superior al promedio nacional.