Dos leyes recientes introdujeron cambios en el régimen impositivo para dueños de propiedades, con exenciones en Ganancias, modificaciones en el Monotributo y alivios en el Impuesto a los Bienes Personales.
En los últimos meses, se han implementado una serie de beneficios fiscales relevantes para quienes son dueños de una o más viviendas y eligen poner esos inmuebles en alquiler. Estas ventajas, aún no muy conocidas, fueron establecidas por dos leyes: la Ley 27.802 de «Modernización Laboral», aprobada en febrero pasado, y la «Ley de Alquileres» 27.737, sancionada en 2023 pero reglamentada en 2024.
A continuación, se detallan las modificaciones más importantes que los propietarios pueden considerar.
Exención en el Impuesto a las Ganancias para alquileres habitacionales
Las rentas obtenidas por alquilar inmuebles con destino de «casa habitación» (para vivienda) quedarán exentas del Impuesto a las Ganancias a partir del 1° de enero de 2026. Este cambio, incluido en la ley 27.802, se suma a la ya existente exención en el Impuesto al Valor Agregado (IVA). El objetivo declarado de esta medida es contribuir a disminuir el déficit habitacional, principalmente en las grandes ciudades. Resta que el Poder Ejecutivo reglamente si esta exención también aplicará a empresas que cedan alquileres.
Exención en Ganancias por venta de inmuebles
Otra medida de la ley 27.802 establece una exención en el Impuesto a las Ganancias para la venta de inmuebles por parte de personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el país. La norma no distingue el tipo de inmueble (vivienda, oficina, local) ni su destino (uso propio o alquiler). En consecuencia, las únicas ventas gravadas son las de propiedades adquiridas a partir del 1° de enero de 2018 y vendidas hasta el 31 de diciembre de 2025, sobre las cuales se aplica un impuesto cedular del 15% sobre la ganancia. Además, la venta de inmuebles dejó de estar gravada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5% de la transacción.
Cambios en el Régimen Simplificado (Monotributo)
La Ley de Alquileres 27.737 introdujo ajustes para propietarios adheridos al Monotributo. Aquellos que alquilen hasta dos inmuebles bajo el código de actividad correspondiente y no tengan otra actividad declarada en el régimen, ya no deben abonar el componente impositivo ni los aportes a Jubilación y Obra Social. Estos contribuyentes deberán elegir entre permanecer en el Monotributo o optar por la exención en Ganancias bajo la nueva Ley de Inocencia Fiscal.
Asimismo, se modificó la consideración de la actividad: el alquiler de inmuebles ahora se cuenta como una sola actividad, independientemente de la cantidad de propiedades. Esto significa que tener más de tres inmuebles en alquiler ya no es causa de exclusión del Monotributo, debiéndose observar solo los límites por otras actividades, montos facturados, metros cuadrados y consumo de energía.
Beneficio en el Impuesto sobre los Bienes Personales (IBP)
La normativa de 2023 también brindó una exención para el propietario de cada inmueble cedido en alquiler para vivienda, siempre que su valuación fiscal para el IBP no supere el monto equivalente al Mínimo No Imponible (MNI) de la «casa habitación» propia (para 2025, $1.346.548.156). Si la valuación supera ese monto, se tributa por el total. Cabe aclarar que las valuaciones para el IBP suelen ser inferiores a los valores de mercado, excepto en bienes adquiridos recientemente. Este cambio permite reducir la base imponible del IBP a personas que han acumulado propiedades o las han heredado.