El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del Gobierno marcó un cambio significativo en los alquileres, un mercado distorsionado en el que encontrar un departamento a un precio razonable es casi una odisea.
Hoy a menos de un mes de la implementación del DNU, que derogó la ley de alquileres y habilitó libertad absoluta a la hora de negociar contratos, la oferta de propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 50% en los primeros 20 días del año.
En números concretos, la oferta pasó de 5495 unidades el 2 de enero a 8253 el 23 de este mes. Entre las tipologías, los dos ambientes lideraron el aumento con un 68%, seguidos por los monoambientes con un incremento del 60%. Los tres ambientes experimentaron una suba del 48%, los cuatro ambientes del 28%, y las unidades de cinco o más ambientes crecieron un 5%, según los datos analizados por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, basándose en las publicaciones de Zonaprop.
Sin embargo, estos datos adquieren una importancia aún mayor al considerar la estacionalidad, ya que enero generalmente se caracteriza por ser un mes de “parate” para el mercado de alquileres. El incremento notable en la oferta podría atribuirse a la nueva flexibilidad que las partes involucradas tienen para aplicar diversos índices y plazos de ajuste, así como la libertad de elegir el periodo de contrato que mejor se adapte a sus necesidades.
“Nosotros experimentamos un notable incremento, pasando de cero alquileres a un total de 11, con tres de ellos en proceso avanzado. En algunos casos, tuvimos que reducir los precios en pesos debido a la falta de suficientes visitas”, asegura la inmobiliaria. Es importante destacar que enero no es un mes propicio para la búsqueda de alquileres, ya que la mayoría de las personas están de vacaciones. “Aunque la oferta creció en las primeras semanas del año, la demanda aún no ha alcanzado el mismo nivel”, señala Balayan.
En cuanto a los precios y la formalización de los contratos, asegura que, a pesar de la mayor cantidad de anuncios de alquiler tradicional, resulta difícil determinar estadísticamente cuántos de ellos corresponden a contratos de dos años. “Para ello, es necesario analizar cada anuncio en particular, ya que no existe un filtro que permita segmentar por condiciones de contrato. En nuestro caso, observamos que se está volviendo a optar por contratos de dos años con ajustes trimestrales. La flexibilidad es tan amplia que cada caso es muy particular. Lo mismo ocurre con los precios, ya que la mayoría de nuestros alquileres tradicionales se manejan en pesos. Además, tendremos que esperar el nuevo informe de Zonaprop para evaluar si cambió la proporción de anuncios en pesos versus dólares”, señala la especialista.
Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, pone sobre la mesa otro tema: “La accesibilidad de la oferta de alquileres de vivienda”. Se refiere a que ahora los dueños de los departamentos van a dejar de acudir al sistema de alquilarle su departamento a familiares y conocidos. “Esa oferta posiblemente vuelva a las inmobiliarias”, aclara. Sin embargo, opina que el DNU minimiza o disminuye cualquier posibilidad de riesgo para los propietarios, pero no para los inquilinos que se sentirán más amparados con una buena regulación.
Los especialistas hablan de la oportunidad de aprovechar el momento. En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina anticipa que el mayor aumento de la oferta recién “se verá en aproximadamente seis o siete meses”. Es por esto que el propietario ahora puede conseguir un mejor precio que dentro de un tiempo, donde habrá más competencia, y donde el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones.
El cambio se da en un contexto donde los aumentos de precios no encontraban límite.
Durante el último mes del 2023, el costo de alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires experimentó un incremento anual del 260% durante 2023 (2,65 veces más que en 2022), con una variación mensual del 18,6%, según el último informe de Zonaprop. Para tener una referencia, la misma unidad de dos ambientes que en julio del 2021 se alquilaba por casi $40.000, hoy se ofrece a casi $335.000 por mes.
En números, un monoambiente de 40 m² ubicado en la Capital Federal ya se alquila por $280.260 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m² alcanza los $334.888. En tanto, un inmueble de tres ambientes y 70 m² presenta un precio mensual de $463.301.
Los barrios con aumentos récord se destaca Palermo, considerado el más costoso para alquilar, con un valor mensual de $491.737: casi medio millón de pesos por un dos ambientes. “Hay una alta demanda en general, aunque, naturalmente, varía entre los diferentes subsectores del barrio”, comenta José Rozados, cofundador de Reporte Inmobiliario.
El ranking de las zonas más caras para alquilar dos ambientes se completa con Belgrano, apenas por debajo de Palermo: un dos ambiente cuesta $487.654 y Núñez con valores que rondan los $477.163.
Un dato no menor que refleja el mismo informe es que hay diez barrios de la ciudad de Buenos Aires en los que alquilar un dos ambientes no baja de los $400.000:
En contraste, Liniers se presenta como el barrio más accesible, con un alquiler mensual de $273.253, seguido por Monte Castro y Floresta, con costos de $284.809 y $288.139, respectivamente. Por otra parte, Saavedra y Núñez se posicionan como los barrios con mayor incremento interanual con registros que promedian los 347%.
Qué sucederá con los alquileres temporarios
Hasta hace un mes, las reglas del mercado inmobiliario llevaban a muchos propietarios a optar por alquileres temporarios debido a la falta de regulación. Sin embargo, tras el DNU, se espera un cambio en el escenario, con propietarios considerando volver a los alquileres tradicionales de largo plazo. Antes del DNU, los alquileres temporarios ofrecían una rentabilidad más alta, pero con el cambio normativo, se espera un ajuste.
Según un estudio de Monitor Inmobiliario, en noviembre de 2023, el ingreso mensual bruto de un alquiler temporario fue de US$694, mientras que el tradicional fue de US$312. El atractivo del negocio temporal radicaba en la posibilidad de cobrar en dólares, algo antes no permitido por la ley.
Antes del DNU, los alquileres tradicionales presentaban riesgos, como contratos a largo plazo con ajustes insuficientes ante la inflación. Esto llevó a un aumento del 60% en alquileres temporarios en el último año. Ahora, con la posibilidad de cerrar contratos en moneda extranjera y mayor flexibilidad en términos contractuales, se espera que propietarios regresen al mercado tradicional.
“Quizás, antes de la derogación de la ley de alquileres, la única alternativa para hacer un ingreso sustentable era el temporario. Sin embargo, el tradicional puede serlo ahora también. Creo que habrá mayor oferta de alquileres tradicionales. Mucha gente que conoce el gran trabajo que implica hacer un temporario, defina no hacerlo y prefiera volver al tradicional”, anticipa Daniel Bryn, director de Invertire.
Otro factor que podría alejar a los propietarios de destinar sus departamentos al alquiler temporario es que la ocupación no es fija durante todo el año, sino que varía según la estacionalidad, En ese sentido, Bryn explica que, en el último mes, los alquileres temporarios con fines turísticos se encontraron con un 60% de ocupación. “Es decir que hubo 12 días al mes, en promedio, que se encontraron desocupado. Bajamos de diciembre del 2022, que era un 75% de ocupación a un 60% en diciembre del 2023. Eso tiene relación con la cantidad de oferta”, finaliza.
