A pesar de que tradicionalmente la segunda mitad de enero es la más solicitada para los destinos veraniegos de la Costa, especialmente entre los hijos de familias que buscan reunirse con amigos durante la temporada, este año se experimentó un fenómeno inesperado en la tendencia. Paradójicamente, el destino más exclusivo de las playas argentinas, Costa Esmeralda, experimentó una baja de hasta el 20% en los precios de los alquileres comparado con el verano de 2023.
Este barrio cerrado con playa, seguridad y amenities tuvo su verdadera eclosión luego de la pandemia y engloba un conjunto de 16 barrios, con más de 4000 lotes, más de 2500 casas construidas y 140 departamentos, tres paradores de playa, su propio centro comercial y supermercado.
En los últimos años, el destino fue elegido por la demanda con mayor poder adquisitivo de la Argentina, inclusive compitiendo con Cariló. De hecho se consolidó como un destino propio para las vacaciones en la Costa argentina.
Como consecuencia de esta transformación, los precios de los alquileres en la temporada de verano son los más altos de la Costa y se cobran en dólar billete, una tendencia compartida únicamente por unos pocos destinos playeros como Pinamar, Cariló y Punta del Este en Uruguay. “El valor para las casas más exclusivas puede oscilar entre los US$300 y los US$1100 por noche”, detalla Francisco “Pancho” Mayol, propietario de Experiencia Costa y gestor de alrededor de 25 propiedades con servicios diferenciados de alta gama.
En Costa Esmeralda, la realidad del mercado de alquiler revela dos facetas distintas. Luciano Allegri, gerente comercial de la empresa del sector Corredor los Lagos, analiza la dualidad: “Las propiedades más exclusivas en los barrios marítimos se alquilaron y no quedaron vacías; por el contrario, en otras zonas donde el mercado no respalda esos precios, fue más difícil lograr alquileres y, en consecuencia, se produjo una disminución en los valores”. En la misma línea Anahí Cuburu, residente y propietaria de Costa Esmeralda, reconoce que la situación fue más desafiante para el resto de la oferta. “La primera quincena de enero fue realmente difícil; experimentamos una disminución significativa en los valores”, comenta. No obstante, destaca una mejora en la segunda quincena de enero, marcada por un aumento en las consultas desde principios de mes pero con valores ya rebajados.
En términos generales, Cuburu revela que los precios de alquiler en la primera quincena de enero para este tipo de propiedades bajaron un 20% en comparación con la temporada pasada. Mientras que en la segunda quincena, los valores de alquileres se abarataron un 15%.
Allegri destaca las diferencias entre las propiedades que compiten en comodidades y aquellas que presentan desafíos adicionales, como la falta de aire acondicionado o piletas. “El consumidor expresó mayores expectativas este año y tuvo más margen para negociar. Algunas casas finalmente cerraron acuerdos con hasta un 20% de descuento respecto al valor inicialmente publicado”, comenta.
A la hora de analizar los precios en comparación con el verano pasado, se observa una variación significativa. En enero del 2023, una casa por quincena se alquilaba a US$5000. En contraste, durante 2024, en la primera quincena del mes se alquiló a US$4000 mientras que en la segunda cerró contratos por US$4300, mostrando cierta recuperación.
En un análisis más general, los brokers coinciden en que los alquileres por quincena para una casa en Costa Esmeralda oscilan entre los US$3000 y US$8000. Por otro lado, el alquiler de un departamento para el mismo período arranca en los US$2000.
Aunque la tendencia es generalizada, no todas las inmobiliarias experimentaron la misma dinámica. “Definitivamente, alquilar resultó más difícil, y algunas propiedades ajustaron sus precios”, asegura Luisa Irigoyen, propietaria de la inmobiliaria Costa Esmeralda Guest, quien destaca la complejidad adicional en comparación con el verano pasado. Sin embargo, menciona que para su catálogo de casas, la ocupación en ambas quincenas de enero se mantuvo sólida, alcanzando el 95%.
De todas maneras, reconoce que la experiencia de la inmobiliaria no fue la norma. La falta de demanda se vio reflejada en que la afluencia de visitantes no saturó los estacionamientos como en años anteriores. “Aunque no experimentamos una disminución fuerte en los alquileres, notamos un cambio en el comportamiento. Mientras que en veranos pasados nos quedábamos sin casas para enero ya en octubre, este año estábamos cerrando acuerdos hasta los últimos días de diciembre”, agrega Irigoyen.
Cuburu también observó esta tendencia y destaca que, históricamente, para el mes de octubre, las inmobiliarias suelen tener la mitad de las casas ya reservadas. Sin embargo, en este año notó un cambio significativo, ya que se realizaron numerosos alquileres sobre la fecha a viajar.
Quienes decidieron no bajar los precios prefirieron mantener sus propiedades vacías. “Hay dos grandes perfiles de propietarios: aquel que establece precios altos y prefiere no alquilar a alquilar más económico, considerando que son casas premium y el costo de mantenimiento es alto. Por otro lado, están aquellos propietarios que buscan la mayor rentabilidad posible de sus propiedades y están dispuestos a flexibilizar tanto precios como duración de las estadías”, mencionan desde Costa Esmeralda Guest.
En cuanto a las expectativas para febrero, Irigoyen señala que la demanda también disminuyó notablemente, atribuyendo este cambio a un adelanto en el inicio de las clases. “Cada vez los colegios comienzan antes, y la segunda quincena se vuelve más difícil de alquilar”, explica la inmobiliaria, anticipando un escenario más retador para el próximo mes. Cuburu es más optimista y vislumbra un panorama mejor para la primera quincena de febrero ya que cuenta con el fin de semana de Carnaval.
También se observa un aumento en la colaboración de familias que se reúnen para alquilar, lo que refleja un interés creciente en optimizar el costo del alquiler. “Antes, solían alquilarse casas para un máximo de dos familias juntas, pero este año ya estamos viendo un cambio, con un aumento a tres familias compartiendo una misma propiedad”, cuenta Irigoyen. Menciona que las casas que se alquilaron con mayor rapidez en esta temporada fueron las de mayor tamaño, capaces de alojar a hasta 12 personas, mientras que en años anteriores, las más pequeñas solían ser las primeras en desaparecer del mercado.
